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孟曉蘇:不能把房地產業和制造業發展對立起來
時間:2017/7/14 來源:新浪財經 點擊次數:162

今天,我們該如何理性看待房地產市場?

“房子是用來住的,不是用來炒的。”2016年,在經歷新一輪房價上漲后,中國房地產市場調控政策趨于嚴格。今天,我們該如何理性看待房地產市場?房地產市場是中國經濟的動力,還是擠壓了實體經濟的生存空間?一線城市房價是否存在泡沫?如何解讀當前的房地產調控政策?中國的城鎮化進程有什么特征?

2017年5月17日,北大光華本期“思想光華媒體沙龍”聚焦房地產行業。中國房地產開發集團理事長孟曉蘇、全聯房地產商會秘書長鐘彬以及北大光華教授周黎安、北大光華教授陳玉宇分別發表主題演講,與到場的20余家媒體分享了相關研究成果和洞見,并回答了記者提問。

孟曉蘇:房地產業仍然是國民經濟的主導產業

孟曉蘇1977年考入北京大學,后來在光華攻讀碩士、博士學位。在厲以寧教授指導下,孟曉蘇研究房地產在現代化進程中的作用,并在博士論文中提出“房地產業作為主導產業”的觀點。1998年國務院發文開啟房改進程之后,房地產成為中國經濟發展的真正動力之一。

孟曉蘇認為,房地產發展中也出現了諸多問題,比如,2012年和2013年的調控政策造成2014年、2015年連續24個月的銷量下滑。一些城市出現了短期的調控,造成房地產出現了短周期,3年一個周期,從2006年至今已經進入了第4輪。整個房地產市場不成熟的表現,與調控政策不完善等有關。

2015年底,中央提出化解房地產庫存政策,以促進房地產健康發展。2016年,樓市從低迷走向復蘇,開始出現了投資的回升,并處于恢復初期。2017年政府工作報告也明確提出“因城施策去庫存”。同時,2015年以來,中央再三提出建立房地產健康發展的長效機制。

作為見證中國房地產業發展的資深人士,孟曉蘇同時擔任國務院發展研究中心REITs(房地產信托投資基金)課題組組長。他表示,長期的土地購置負增長會帶來房價上漲壓力,四個一線城市之前多年土地供應下降,房價上漲壓力總要釋放出來。對于房價過快上漲的一二線城市,長效機制的主要突破口在于增加建設用地,緩解未來的供應壓力。

孟曉蘇認為,20年前提出的“房地產業是國民經濟的主導產業”這一觀點,至今仍未過時。因為,一方面,創新需要較長時間才足以支撐中國經濟發展;另一方面,在未來中國城鎮化和中國城市發展的進程里,人們盼望有更舒適的生活環境,房地產仍然會在若干年內持續拉動經濟的增長。

  “不能把房地產業的發展和制造業發展對立起來。相反,制造業的發展和老百姓的消費,有很大一部分是靠住房聯系在一起的。”孟曉蘇分析,房屋建造帶動鋼鐵、水泥等產能的消耗,房屋裝修帶來紡織業、家電行業的發展,在郊區購房也會帶動汽車消費等。

鐘彬:上市房企存在四大誤區

鐘彬秘書長認為,2016年上市房企的數據,包括利潤率指標、地產上市公司存量資產周轉率、投資回報率指標等都在下降,市場并不如大家想象得那么好。本輪房地產復蘇是一種貨幣現象,而人民幣匯率波動的加大則使持幣還是持房的天平進一步向房地產一端傾斜。但是,銷售復蘇難掩結構矛盾。

鐘彬認為,上市房企存在四大誤區,這些誤區可能導致會讓一些企業放慢發展,從第一梯隊掉入第二梯隊,從主流轉向邊緣。

第一,戰略失策,目標選擇與路徑選擇的不同,導致截然不同的結果。時間節點不對,地點上選擇失據。以港企兩次整體性退出大陸為例,一次在2008年的退出,錯過了09年最好的行情,2014年和2015年的退出,錯過了2016年特別好的行情。講戰略其實是有時間的維度,如果放在長期來看,也未必不正確。

第二,管理失控,治理結構、團隊建設是跟管理能力相關聯的。政策調控的不是某家企業,而是對整個行業的所有企業,這就意味著大家在同一起跑線上,企業應當更加關注自身的管理能力。

第三,現金失源,要從融資端和銷售端兩方面去看。在融資端,如果沒有一個體系去解決企業資金的源頭,就失去了發展的動力;在銷售端,你無法快速將產品變現,也會導致重大風險。當前政府又限貸又限購,這兩條都會給企業資金源帶來風險。房企還應持續關注政策變化,思考如何贏得先機,未來限購城市可能會越來越多。

第四,優勢失當。上市房企需要思考到底什么是核心競爭力,在資本市場標簽是什么,你的商業模式是什么。行業發展趨勢已從簡單的制度紅利轉向商業導向型,整個行業本身也需要不斷進步。經濟紅利、土地紅利、人口紅利消失的情況下,企業靠什么還能獲得整個經濟對你的尊重,對行業的尊重,這是我們要探索的問題。

那么,房企下一步該何去何從?鐘彬提醒,地產企業要有清醒認識,并不是大者恒強,總體來看,土地儲備是很重要的,也要重視降低融資成本,注重提升人力管理效率等。

具體說來,第一關注投資,第二關注消費。內在邏輯包含“輕”和“重”兩方面:“輕”是互聯網+服務;“重”是空間+地產+產業。核心是服務,誰掌握服務,誰有話語權。只有多方考量,合理布局,企業才可能長足發展。

周黎安:中國城市擴張的空間特征

我國的城市建設用地一直在住建部、國土資源部的計劃框架里,每新增1萬居民,能得到1平方公里的建設用地。對城市來說,要增加更多人口,就需要跟上級政府爭取更多建設用地指標。目前來看,一線城市一方面涌入了大量人口,另一方面面臨著土地供應的收縮。

周黎安教授在研究中引入了“容積率”指標。在給定的土地上,樓層越多,房屋供給量越大,“容積率”相對越高。周黎安教授與合作者收集了我國200多個地級市從2002年到2012年的數據,分析發現:人口增長越快的城市,容積率越低,即新建樓房的總樓層越少,也更可能朝城市外圍發展。典型如北京、上海,這跟我們對繁華城市高樓林立的印象是相悖的。

為何增長越快的城市,更傾向于朝外發展,而不是朝上發展?周黎安教授在論文中揭示了一個政治經濟學故事:城市官員發展城市時面臨兩個選擇,朝上發展不需要增加用地指標,但要對舊城進行改造,拆遷成本較高,而且在老城區建高樓可以發展金融業、服務業、高科技企業,但不可能大力發展制造業,對GDP和財稅的推動力相對有限;如果選擇朝外發展,則需要向上級爭取更多的用地指標。所以,發展越快的城市,越傾向于向外擴張,而不是集約使用稀缺的土地。這些城市新增人口多,住房剛需不斷增加,但土地供給在收緊,新建樓房又偏低,供需缺口就越來越大。

周黎安教授分享的第二個研究則聚焦于城市土地價格上漲的三個效應。首先是抵押效應,因為土地價格上漲,企業可以用囤積的土地到銀行抵押,貸到更多資金。第二是投機效應,很多制造業企業的主營業務并不需要購買商業用地,但他們拿資金購買商業用地等待升值,與此同時,研發投入、專利申請數量都下降了。第三是擠出效應,有地的企業融資能力強,可以拿到更多地,無地的企業貸款則更困難;而通常,國有企業更可能有地,民營企業更可能沒有地。周教授對2000至2015年土地價格的研究顯示:如果一個城市的地價上漲更快,該地制造業得到的資源就更少。

陳玉宇:只有更多創新,才能支撐今天的高房價

中國房地產經過2015、2016年進一步上漲,是不是一個大泡沫?這個泡沫會不會破?陳玉宇教授談了幾個方面的觀察。

首先,房價上漲的幅度有多大?陳教授提出,理性看待房價的上漲,要去除通貨膨脹因素,也要考慮到新建住房質量的提升,而不是只看到絕對價格的飆升。Fang et. al.(2015)計算了經過質量調整的房價,從2003年到2013年,一線城市平均每年漲13%,三線每年平均漲8%。

第二,房子蓋得是否太多了?中國近幾年的房地產建設面積達100億平方英尺(注:1平方英尺= 0.0929平方米)以上,而美國則維持在20-30億。房子太多就是泡沫,現在的情況值得警惕。

第三,房子蓋在哪里了?理論上講,越是生產率高的城市,越是有美好前景,新增人口越多,應該建更多新房。但現實是,相對而言,更多房子建在了生產率低的城市。目前三四線城市樓房庫存大,存在過剩現象。

第四,綜合考量以上信息,房地產市場是將要破滅的泡沫嗎?陳玉宇教授認為,如果說中國房地產市場是一個巨大的泡沫,這個泡沫也不會崩盤。相對于美國,中國房地產市場在多方面都更為穩健。

那么,現在繼續購買房地產作為長期投資,是好的決策嗎?陳教授應用哈佛大學學者的模型做了一個分析,結論是:以北京為例,假設未來保持每年6%-7%的經濟增速,新建住房增速降到之前的50%左右,才能保證今天買房子的人在未來20年能有每年3%的凈收益率,才是一項理性的投資。而這些假設,未必能成立。

陳玉宇教授提醒大家:房價的確已經很高了,必須小心謹慎對待。中國經濟需要年輕人多創新,做出更多的產品和服務,才能支撐今天的高房價。

“思想光華媒體沙龍”簡介

光華匯集著這樣一批教授:他們透過大量詳實數據,憑借扎實研究,揭開經濟表象背后的本質規律;他們融會中西經管理論,結合中國實踐,建言重構中國經濟增長邏輯和微觀基礎。“思想光華媒體沙龍”將不定期舉辦,聚焦經濟管理領域熱點難點話題,通過與媒體交流與合作,讓更廣泛的人群了解光華思想,向社會傳遞清晰、理性、深刻的觀點。這也是一個匯聚思想、啟迪智慧的平臺,邀請政界、學界、企業界等領域的思想者參與其中,與媒體界精英共享思想盛宴。

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